KİRA İLİŞKİSİNE DAYANAN HUKUKİ UYUŞMAZLIKLARDA ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına dair kanunun 37. Maddesi hükmü ile, "Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar” hakkında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenleme ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak davalar bakımından, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, dava şartı haline getirilmiştir.
1.KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA İLİŞKİSİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLAR
Kira sözleşmeleri hukuki dayanağını borçlar kanunundan alan tam iki taraflı sözleşmelerdir. Sözleşmenin tarafları kiraya veren ve kiralayandır. Kiraya veren bir şeyi bir bedel karşılığında kullandırmayı taahhüt ederken , kiralayan ise kullanımı karşılığı kira sözleşmesinde taraflarca belirtilen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira ilişkisine binaen ortaya çıkan hukuki uyuşmazlıklar ise genellikle; iki ana başlık olarak kira tespit davası ve tahliye davası olmak üzere, bu davalar açılarak çözüme kavuşturulur.
2.KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davaları, hem kiraya veren hem de kiralayan tarafından kiranın arttırılması veya azaltılması talebi ile açılabilen davalardır. Kira tespit davasını açabilmenin ön şartlarından biri, kira sözleşmesinin 5. yılını doldurmuş olması olup, taşınmazın bulunduğu yerdeki çevresel ve kültürel faktörler ve içinde bulunduğumuz ekonomik durum kira tespit davalarında, hakkaniyetli bir sonuca ulaşılması saikiyle göz önünde bulundurulan kriterlerdendir. Bu kriterlerin yanısıra mahkeme, tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, dava konusu taşınmaz ile benzer şartlara sahip diğer taşınmazların kira bedelleri ve dava konusu taşınmazın nihai durumu gibi kriterleri göz önünde bulundurmaktadır.
3.TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Tahliye davaları ise kira sözleşmesine konu taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ancak bu talebin yalnızca kanunda sayılan durumların tezahüründe mümkün olduğu davalardır. Tahliye davası açabilmenin kanunda belirtilen şartları; ihtiyaç sebebiyle , yeniden inşa ve tadilat sebebiyle , yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, kiralayanın bir yıllık kira dönemi içerisinde iki kira bedelini ödememesi sebebiyle , kiralayanın kira sözleşmesine ve kat mülkiyeti kanuna ve dürüstlük kurallarına aykırı davranması sebebiyle, kiralayanın taşınmaza kira sözleşmesine ve yani kira ilişkisinin dayandığı borçlar kanununa aykırı olarak zarar vermesi sebepleriyle olup bunlar tahliye talepli dava açmak için geçerli sebeplerdir.
4. DAVA ŞARTI ARABULUCULUK
Kira ilişkisinden doğan hukuki uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk şartı getirilmiş olup bu zorunlu arabuluculuk müessesidir. 1 Eylül 2023 tarihinden önce, kira ilişkisinden doğan hukuki uyuşmazlıkların çözümü amacıyla açılan davalar bakımından, mevcut kanuna göre arabuluculuğa başvurma zorunluluğu yoktur. Ancak bu tarihten önce açılmış davaların taraflarının dava sürecini nihayete erdirmek amacıyla, arabulucuya başvurması mümkün olup bu durumda ihtiyari arabuluculuktan söz edilecektir. Neticeten, 1 Eylül 2023 öncesinde açılan davalar için ihtiyari arabuluculuk; 1 Eylül 2023 sonrasında açılacak davalarda ise kanundan kaynaklanan zorunlu arabuluculuk söz konusudur. Peki arabuluculuk süreci nasıl işler?
5.ARABULUCULUK SÜRECİ
a.Arabuluculuğun Tanımı
Arabuluculuk uyuşmazlık çözüm yolu; ihtiyari ve zorunlu olmak üzere ikiye ayrılır. Zorunlu arabuluculuk bir dava şartıdır ve dava şartı olarak zorunlu arabuluculuk; ticari uyuşmazlıklarda, iş ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ve artık kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda söz konusudur. Bu uyuşmazlık konularında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmaması davanın usulden reddini gerektirir.
İhtiyari arabuluculuk ise, tarafların isteğine bağlı olarak başvurabilecekleri bir çözüm yöntemi olup yine özel hukuka ilişkin uyuşmazlıklarda söz konusu olabilmektedir. Başvuru yapmak zorunluluğu söz konusu olmadığından, herhangi bir yaptırımı yoktur.
b.Arabuluculuğa Başvuru
Arabuluculuk sürecini başlatmak isteyen taraf, ilgili dava için yetkili adliyedeki arabuluculuk bürosuna şahsen veya vekil aracılığı ile başvurabilir. Yazımızın konusu kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için ise; kira tespit davası açmak söz konusu olduğunda davacı, davalının yerleşim yeri mahkemesi veya özel yetkili mahkeme olan sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinin bulunduğu adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurabilir. Tahliye davası söz konusu olduğunda ise; davalı kiracı olduğundan, kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi neresiyse o adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna başvurulabilir.
Yetkisiz arabuluculuk bürosuna başvurulmuş olması ve daire başkanlığı tarafından uyuşmazlık konusu için arabulucu atamasının yapılmış olması durumunda; taraflardan herhangi biri en geç ilk oturumda yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edildiği yer ile ilgili belgeleri de sunarak yetki itirazında bulunabilecektir. Bu durumda arabulucu, itirazı değerlendirme yetkisi olmadığından, dosyayı Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmek üzere, arabuluculuk bürosuna teslim eder.
c.Arabuluculuk Süreci
Görevlendirilen arabulucu , arabuluculuk bürosu tarafından kendisine verilen taraf bilgilerine binaen, taraflar ile iletişime geçer. Taraflara ulaşan arabulucu, ortak bir karar ile toplantı günü ve saatinin belirlenmesi için taraflar ile görüşür ve nihai kararı taraflara bildirir. Arabuluculuk görüşmeleri tarafların bizahati başvurusu üzerine, taraflarca devam ettirilebileceği gibi taraf vekilleri katılımı ile de devam ettirilebilmektedir.
Arabulucunun taraflara eşit muamele etme yükümlülüğü olduğu gibi, süreci gizlilik içerisinde devam ettirme yükümlülüğü de vardır. Bu yükümlülük, süreç içerisinde taraflara ilişkin elde etmiş olduğu bilgi ve belgeleri gizli tutmakla mükellef olduğu anlamına gelmektedir. Aynı şekilde taraflar da herhangi bir dava veya tahkim sürecine girilmesi durumunda, süreç içerisinde elde ettikleri bilgi, belge ve beyanları kullanma hakkına sahip değildirler.
Arabulucu tarafların ortak bir çözüme ulaşamadığı durumda, alternatif çözüm önerilerinde bulunabileceği gibi, taraflara eşit muamele etmek ile yükümlü olduğundan arabuluculuk faaliyetleri sonrasında bu uyuşmazlık niteliğinde, taraflardan herhangi birinin avukatı olarak görev alamaz.
d.Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması
Arabuluculuk görüşmeleri, genellikle bir veya iki oturum ile sonlandırılabilmekte olup oturumlar sonunda arabulucunun tutanak hazırlanaması ve tarafların bu tutanakları muhafaza etmesi önemlidir. Özellikle arabuluculuk son oturumu için, tutanak tutulmalı ve tarafların imzasını havi birer nüsha taraflara verilmelidir. Özellikle arabuluculuk son tutanağı, nihai kararı içerdiğinden ve dava açmaya hazırlanan taraf için dava şartı arabuluculuğun yerine getirildiğine ispat belge niteliğini havi olduğundan, önem arz etmektedir. Arabuluculuk görüşmelerine ilişkin tutanağın, mahkemeye sunulmaksızın dava açılmış olması durumunda, mahkeme arabuluculuk tutanağının sunulması için ihtar gönderir. Bu ihtara rağmen arabuluculuk tutanağının sunulmaması halinde, dava usulden reddedilir.
Tarafların arabuluculuk görüşmeleri neticesinde anlaşmaya varması durumunda ise, artık arabuluculuk görüşmeleri ile sulh olunan hukuki uyuşmazlık konusu için tarafların dava açma hakları olmayacaktır.
e.Arabuluculuk Ücreti
Arabuluculuk görüşmeleri neticesinde, taraflar anlaşma sağlayamaz ve hukuki sürecin başlatılmasına karar verilirse arabuluculuk ücreti, arabuluculuk bürosu tarafından arabulucuya ödenir. Dava sonunda ise, ödenen bu arabuluculuk ücreti davayı kaybeden taraftan tahsil edilir.
Arabuluculuk görüşmeleri neticesinde anlaşmaya varılması halinde ise arabuluculuk ücreti , nasıl ödeneceğine karar verilmemişse, asgari ücret tarifesinin altında olamaksızın taraflarca eşit olarak ödenir. Arabuluculuk ücretinin görüşmelerin başında peşinen ödenmediği durumlarda ise, arabuluculuk ücreti görüşmelerin sonunda, mevcut arabuluculuk asgari ücret tarifesine göre belirlenir.
f.Arabuluculuk Süreci Ve Zaman Aşımları
Zorunlu arabuluculuk sürecinde, arabuluculuk bürosuna başvurulan tarihten arabuluculuk son tutanağının imzalandığı tarihe kadar geçen sürede, zamanaşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Nihayetinde, arabuluculuk son tutanağının imzalanmasının ardından, zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yeniden işlemeye başlar.
g. Arabuluculuk Sürecine İlişkin Değerlendirmemiz
Arabuluculuk çözüm yöntemi, dava sürecine girilmeden yahut dava sürecinde en pratik ve en hakkaniyetli şekilde tarafların uzlaşma sağlamasına hizmet eden bir müessesedir. Ancak kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık konuları bakımından; kira tespit davaları açılmadan önce tarafların belli bir kira bedelinde arabuluculuk görüşmeleri sayesinde anlaşma sağlaması mümkün görülse de tahliye davaları bakımından aynı şeyi söylemek güçtür. Nihayetinde, tahliye talebinin yapısı itibariyle başvuran tarafların fikirlerinin keskin bir netlikte olduğu düşünüldüğünde, arabuluculuk sürecinde, tarafları ortak paydada memnun edecek alternatif bir çözüm üretmenin mümkün olmayacağını söylemek doğru olacaktır.